Dokumentacja budowlana

Pojęcie biurokracji nie jest nam obce, a wręcz współcześnie często spotykane. Biurokracja kojarzona jest z urzędami państwowymi oraz wszelaką dokumentacją, którą trzeba załatwić zanim przystąpi się do określonego prawem przedsięwzięcia, w naszym przypadku „Projektu Dom” .  Wspólnie z naszym prowadzącym Piotrem wybraliśmy się krokiem urzędów, aby sprawdzić, jak szybko można załatwić sprawy budowlane oraz czy w ogólne można?

Jednak na samym początku Piotr spotkał się ze znanym już architektem Wojciechem Sową, który poprowadzi nas przez proces budowlanych zezwoleń. Pan Wojciech zwraca uwagę, że budowy nie można rozpocząć w ciągu 3 miesięcy od podjęcia decyzji o samej budowie. Podkreśla, że czas na załatwienie wszelkich formalności, zgód to minimum pół roku, ale co najmniej rok wcześniej trzeba już mieć zlecony projekt przed rozpoczęciem budowy. Czas na stworzenie samej mapy projektowej to około 2-3 miesiące, a uzyskanie zgód budowlanych trwa około miesiąca- dlatego załatwianie wszelkich spraw przedwstępnych trwa około pół roku. Złożenie projektu do pozwolenia również trwa ok. 2-3 miesięcy – wspomina Pan Wojciech.

Pozwolenie na budowe

Czy zezwolenie na budowę od sąsiadów też jest wymagane? Pan architekt uspokaja, że w projekcie określa się obszar oddziaływania budynku, a w większości budynków jednorodzinnych ten obszar ogranicza się do wyznaczonej działki. Natomiast jeśli zdarzy się, iż budynek wychodzi poza granice działki informowani są o tym sąsiedzi inwestora, wtenczas sąsiad może zablokować budowę odwołując się od decyzji urzędu.

Co ważne, samym budynkiem, a właściwie samą ścianą z oknami nie możemy się zbliżyć do granicy sąsiada na 4 m, natomiast ścianą bez okien na 3 metry. Warto zwrócić też uwagę na względy zacieniania (zacienianie promieni słonecznych wpadających do pomieszczeń mieszkalnych)  oraz przesłaniania (przesłanianie widoku z okien sąsiada) np. budując za wysoki budynek.

Jakie problemy możemy napotkać podczas starania się o zezwolenia?- dopytywał Piotr.

Najlepszym przykładem jest nasz Projekt Dom, bo tutaj spotkaliśmy się z brakiem planu zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście, ten plan był tworzony, jednak z reguły nie da się określić przybliżonej daty jego uchwalenia na dany rejon. Co w takiej sytuacji? Trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Do takiej decyzji trzeba załączyć rzuty budynku, elewację, co w Projekcie Dom zostało zrobione.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jednak na czym polega uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy? Urzędnik w określonym promieniu działki, czyli na określonym obszarze analizuje wszystkie budynki, które są tam zbudowane. Następnie na podstawie średnich wielkości budynków, szerokości, wysokości wyciąga średnią i określa parametry w WZ (określona szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, powierzchnia jaką musimy zabudować na działce).

W Projekcie Dom została uzyskana taka WZ-tka- jak wspomina Pan Wojciech, jednak urzędnicy określili szerokość elewacji frontowej jako 19 m (natomiast w Projekcie Dom była ona określona na ponad 23 m). Jak wspomina Pan architekt dopasowanie elewacji do wymiarów określonych w WZ w przypadku Projektu Dom spowodowałoby, że sama koncepcja musiałaby zostać ograniczona o patio z tyłu budynku. Odwołania do urzędu o pozwolenie na określoną wcześniej elewację niestety się nie udały, jednak w tym przypadku inwestor miał szczęście, bo w między czasie powstał plan miejscowy, w którym nie było określonej elewacji frontowej. Uchwalenie planu miejscowego umorzyło postępowanie dotyczące WZ, więc budynek mógł powstać w takiej formie pierwotnej, bez potrzeby zmiany projektu.

Dziennik budowy

Istotne na początku jest załatwienie samego dziennika budowy, który pozwala na drobiazgowe zapisy, ułatwiając w ten sposób na prześledzenie kolejnych etapów prac, co może mieć kluczowe znaczenie w przypadku dochodzenia nieprawidłowości w wykonaniu. Jest to obowiązkowy element prowadzenia każdej budowy, który należy złożyć z wymaganymi dokumentami w Starostwie Powiatowym. Ważnym elementem jest także zezwolenie na wjazd ciężkiego sprzętu, który powinniśmy uzyskać podczas użytkowania drogi publicznej przez sprzęt wjeżdżający na naszą  budowę.

Co w takim razie powinien zrobić początkujący inwestor w sprawie takiej biurokracji?

Są dwa wyjścia odpowiada Pan Wojciech Sowa, albo inwestor radzi sobie na własną rękę i uczy się jak wszystko załatwić, albo przekazuję sprawę dokumentacji architektowi. Architekt ma o tyle prościej, iż orientuje się gdzie oraz w jaki sposób szybko załatwić daną zgodę, pozwolenie, dlatego biurokracja nie jest dla niego taka straszna – dodaje Pan Wojciech.

Jak poradził sobie inwestor Projektu Dom. z biurokracją?  Koniecznie zobaczcie odcinek 3!